Valeur locative : comprendre la réforme et son impact pour les propriétaires

Si tu es propriétaire en Suisse, tu as sans doute déjà entendu parler de la valeur locative. Ce fameux revenu fictif qu’on doit déclarer aux impôts… et qui suscite autant d’incompréhension que de débats.

Le 28 septembre 2025, une votation nationale propose de supprimer ce système. Alors, qu’est-ce que ça change concrètement pour toi si tu es propriétaire en Valais ou ailleurs en Suisse ?

C’est quoi la valeur locative ?

En Suisse, si tu habites dans ton propre logement (maison ou appartement), le fisc considère que tu devrais payer un loyer… à toi-même. 🤯

Ce loyer fictif, appelé valeur locative (ou Eigenmietwert en allemand), est ajouté à tes revenus imposables.

Exemple :
Tu vis dans ton appartement. Sa valeur locative est fixée à 15'000 CHF par an.
Même si tu ne touches pas cet argent, tu dois l’ajouter à tes revenus pour tes impôts.

Pourquoi ? Pour éviter une injustice entre :

• les locataires, qui paient un loyer non déductible,

• et les propriétaires, qui sans ce système bénéficieraient d’un avantage fiscal.

Le côté positif pour les propriétaires

La valeur locative a une contrepartie : tu peux déduire tes intérêts hypothécaires ainsi que certains frais liés à ton logement (entretien, rénovations énergétiques, etc.).

C’est pour ça que beaucoup de propriétaires gardent volontairement une hypothèque assez élevée : les intérêts se déduisent des impôts.

Qui est favorisé et qui est désavantagé ?

• Propriétaires très endettés : ils profitent souvent du système, car leurs déductions d’intérêts compensent la valeur locative.

• Propriétaires ayant peu ou pas d’hypothèque (par ex. retraités) : ils paient l’impôt sur un revenu fictif sans pouvoir déduire grand-chose. C’est clairement eux les plus pénalisés.

• Locataires : ils ne sont pas directement concernés, mais la valeur locative évite que les propriétaires aient un trop grand avantage fiscal.

Que propose la réforme de septembre 2025 ?

La votation propose de supprimer la valeur locative pour les résidences principales.

Conséquences :

• Plus besoin de déclarer ce revenu fictif.

• Mais en échange, certaines déductions disparaissent (intérêts hypothécaires, frais d’entretien, etc.).

En clair :

• Les propriétaires qui ont déjà remboursé leur hypothèque seraient gagnants.

• Ceux qui ont encore une grosse dette hypothécaire seraient perdants, car ils ne pourraient plus déduire leurs intérêts.

Quelles conséquences possibles si on supprime la valeur locative ?

• Marché immobilier : devenir propriétaire pourrait sembler fiscalement plus intéressant → risque de hausse des prix si l’offre ne suit pas.

• Entretien des logements : sans déduction, certains pourraient repousser des travaux d’entretien ou de rénovation → impact sur la qualité du parc immobilier.

• Finances publiques : les cantons et communes perdraient une partie des recettes fiscales → possible apparition de nouveaux impôts (par exemple sur les résidences secondaires).

• Inégalités générationnelles : les retraités propriétaires pourraient en bénéficier, tandis que les jeunes acheteurs avec hypothèque en souffriraient.

• Les rénovations énergétiques : Aujourd’hui, si tu fais des travaux énergétiques (isolation, nouvelles fenêtres, pompe à chaleur, panneaux solaires, etc.), tu peux déduire ces frais de tes impôts. C’est une incitation forte à améliorer la performance énergétique des logements, et ça marche plutôt bien en Suisse.

  Si la valeur locative disparaît et que les déductions sont supprimées en parallèle (comme prévu par la réforme) :

  • Ces rénovations ne seraient plus fiscalement avantageuses.

  • Beaucoup de propriétaires pourraient être tentés de repousser ou de limiter ces investissements, car ils coûtent cher et n’auraient plus d’effet fiscal immédiat.

Et pour toi, en Valais ?

Le Valais est un canton particulier, avec beaucoup de résidences secondaires et de propriétaires retraités. La réforme pourrait donc avantager une bonne partie de la population locale. Mais attention : si tu es en train d’acheter avec une grosse hypothèque, la fin des déductions risque de rendre la facture plus lourde.

En résumé

• Aujourd’hui, tu paies un impôt sur un revenu fictif, mais tu peux déduire tes frais.

• Demain (si la réforme passe), tu ne paieras plus cet impôt, mais tu perds aussi les déductions.

Chaque situation est unique : pour certains, ce sera un soulagement, pour d’autres une mauvaise surprise.